El sector inmobiliario en China: ¿inversión o demanda real?*

Texto: Iván Larraya. Fotografía:Jennifer D Butler

A finales del año 2011 China contaba ya con una población de 1.347.350.000 habitantes de los cuales el 51.27% reside en zonas urbanas, según fuentes oficiales. El sector inmobiliario emplea al 14% (de una población urbana activa de 144 millones de habitantes) y representa un 12.4% del PIB. De acuerdo a estos datos el sector inmobiliario ha desempeñado y esta desempeñando un papel relevante en el desarrollo de China. Fue precisamente en 2001 cuando el negocio inmobiliario tuvo un momento culminante: incremento del precio de la vivienda alcanzo su máximo, con un crecimiento del 3,6% interanual. A partir de julio de aquel año y hasta el 2012 los precios del sector inmobiliario fueron disminuyendo, aunque eso sí, contando con un leve repunte desde mediados del 2012.

El alza en los precios de la vivienda era algo que las autoridades chinas predijeron como un natural resultado del desarrollo económico, por ello ya en el año 2010 el Gobierno tomo medidas para tratar de enfriar el mercado inmobiliario. Entre ellas podemos reseñar: impuesto sobre los bienes inmobiliarios, política “una vivienda un precio”, ampliación de la restricción de compra de vivienda a ciudades de 2º y 3er nivel, restricción de financiación… Además de las citadas políticas, el Plan de Desarrollo Quinquenal contempla la construcción de 36.000.000 de viviendas públicas con el doble objetivo de proporcionar viviendas a precios asequibles, punto reiterado en diversas ocasiones por altos cargos del Gobierno, y servir de estimulo a la economía. En octubre del 2012 ya se había finalizado la construcción del objetivo de construcción de vivienda pública programado para ese año. Las acciones tomadas por el Gobierno dieron resultados esperados, sin embargo como apuntábamos al principio, desde mediados del 2012 se produjo un leve repunte –producto de la una pequeña flexibilización en las medidas de control– que sin embargo fue insuficiente para afectar seriamente los objetivos de crecimiento interanual.

El análisis ofrecido por el BBVA sobre el Modelo de Equilibrio de la vivienda en China, refleja que durante el 2012 se ha conseguido una reducción del precio de la vivienda que ha llevado a una equiparación entre el precio de equilibrio y el precio de mercado en las 6 principales zonas urbanas de China (Pekín, Shanghái, Shenzhen, Guangzhou, Chongqing y Tianjin). Esto nos lleva a una situación que se aleja de la sufrida en el 2011. No obstante, existen una serie de variables que afectarán al desarrollo del sector en el futuro cercano y que son:

-La evolución futura de este sector depende de las acciones que siga ejerciendo el gobierno central (las cuales hasta finales del 2012 dieron buenos resultados pero una relajación excesiva de las mismas podría llevar a un rápido incremento de los precios)
-Las políticas de los gobiernos locales que son los que manejan la recaudación fiscal y la propiedad de los terrenos y a quienes la reciente desaceleración económica (2010:10.4% - 2011: 9.3% - 2012:7.8% - 2013:7.75% estimación del FMI para 2013) les ha llevado a la necesidad de recaudación para hacer frente a las inversiones,
-El comportamiento de los inversores chinos que han depositado sus ahorros en un sector con histórico crecimiento y que estarían muy desencantados de ver la devaluación de sus activos, la existencia de una fuerte demanda subyacente que se ha mantenido latente en la época de enfriamiento.

Por tanto, ¿El comportamiento del sector inmobiliario en China obedece a pautas de inversión especulativa o responde a una demanda real? Les invito a que ustedes mismos reflexionen y respondan a esa pregunta.

Glosario:
Precio de mercado: Precio al que se compra / vende un bien en un determinado mercado
Precio de equilibrio: Precio que se alcanzaría un bien en un mercado en el que la oferta y la demanda están equilibrados. El informe BBVA utiliza un modelo en el que compara el grado de desajuste de los precios reales de la vivienda y los precios de equilibrio.
Política de “una vivienda un precio”: La NDRC requiere a los promotores que mejoren la información pública de precios y el volumen de la oferta disponible en la venta de propiedades residenciales.

Para saber más:

International Monetary Fund: Country report " People´s Republic Of ...

BBVA Research: "Situacion Inmobiliaria" 2012

 

*Este artículo se público en la sección de Negocios (業務)  de  Yuanfang Magazine

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Etiquetas: Compras, Estrategia, Negocios, Vivir, economía, especulación, inmobiliario, inversión, sector

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